چرا بانک ها راضی به فروش املاک خود نیستند؟

عصر بانک؛طی سال های اخیر و همزمان با رشد جهشی مطالبات معوق شبکه بانکی، املاک مازاد بانک ها به یکی از موضوعات داغ و پرحاشیه تبدیل شده است؛ عده ای بانک ها را به تعلل عمدی در فروش املاک متهم می کنند و برخی دیگر موانع فراوان پیش پای تملک و فروش این املاک را عامل بازدارنده بانک ها از فروش می دانند.

در این میان مدیران شرکتی به نام فروش اموال مازاد بانک ها یا به اختصار «فام» که از حدود 9 سال پیش با هدف تسهیل و تسریع فروش این املاک تأسیس و آغاز به کار کرده است، می تواند پاسخ بسیاری از ابهامات را در این زمینه بدهد.

سیدحسن یمنی، مدیرعامل فام با حضور در کافه خبر دیدگاه های خود را که محصول چندین سال درگیری مستقیم با فروش اموال مازاد بانک هاست، بیان کرده است.

*****

چه نیازی حدود 9 سال پیش تأسیس شرکت فروش اموال مازاد بانک ها را ضروری کرده بود؟  

بانک ها به مرور که فعالیتشان گسترش پیدا کرد تسهیلات بیشتری دادند و طبیعتا وثائق بیشتری هم گرفتند. بخشی از این تسهیلات لاوصول شد و منجر به تملیک بخش وثیقه ها شد. این املاک مازاد منابع بانک ها را راکد می کرد چون در بانکداری اسلامی منابعی که وثیقه گذارها نزد بانک ها می گذارند در قالب وکالت است و بانک ها به وکالت از مشتریان بخشی از این منابع را حسب مقررات بانک مرکزی تسهیلات اعطا می کنند و بعد مجددا از محل این تسهیلات و عقود اسلامی سودی که حاصل می شود یک حق الوکاله ای را بانک ها برمی دارند و باقی آن را به سپرده گذار می دهند. این جریان بانکداری اسلامی است.

 وقتی رونق بیشتر شد و تسهیلات اعطایی زیاد شد بالتبع وثیقه ها هم زیاد شد که بخشی از آن ها لاوصول بود و املاک تملیکی زیادی روی دست بانک ها گذاشت. از طرفی هم طی سالهایی که از تاسیس بانک ها می گذشت بخشی از دارایی ها و املاک خود بانک ها هم مازاد شده بود؛ خود بانک ها روش هایی داشتند که طبق قانون مناقصات و … باید این اموال مازاد را از طریق مزایده می فروختند آن موقع حرکت مثبتی نبود که با این روند افزایشی مطابقت داشته باشد. این بود که مسئولان وقت وزارت امور اقتصاد و دارایی و بانک مرکزی در سال 1387 تشخیص دادند که وزارت اقتصاد خودش شرکتی تاسیس کند تا متولی این کار شود. بر همین اساس با سرمایه ده بانک دولتی که الان سه بانک آن خصوصی شده، این شرکت با ده سهم مساوی تاسیس و اولین مزایده هم در دهه فجر سال 87 برگزار شد.

این شرکت بر اساس کدام مستند قانونی تأسیس شد؟

قانونی که اجازه تاسیس این شرکت را به بانک ها داد مصوبه هیات وزیران در 30/10/86 تحت عنوان آیین نامه فروش اموال غیرضروربود. این  آیین نامه اجازه می داد شرکتی در این ارتباط تاسیس شود. فکر می کنم هدف هم خیلی درست بود نه این که به خاطر مسئولیتی که دارم بگویم چون آن زمان من در یک بانک دیگر کار می کردم ولی این که در جایی متمرکز که هدف و کارش فقط تعیین تکلیف اموال مازاد بانک ها است و بانک ها مجبورند املاکشان را از طریق این شرکت به مزایده بگذارند، چه بانک ها اموال را به فام بدهند و چه مستقیما مزایده کنند، خوب است. از آن تاریخ تا الان فام پنجاهمین مزایده سراسری و هشت مزایده اختصاصی داشته است و 1500 ملک از املاک های بانک ها را به فروش رسانده ایم.

از نظر ارزش چقدر شده است؟

حدود 5 هزارمیلیاردریال.

بانک ها از نظر قانونی ملزم هستند تمام مزایده ها را از طریق شما برگزار کنند؟

خیر و اتفاقا همین عدم الزام، نقطه ضعف قانون است.  در واقع از آنجایی که شرکت را خود بانک ها تاسیس کردند هیچ ضمانت اجرایی برای اینها در نظر گرفته نشد که بانک ها الزام داشته باشند حتما با ما کار کنند حتی به صورت موازی. یعنی اگر خود آنها هم در سال چند مزایده می گذارند الزامی ندارند که حتما همین تعداد نیز از طریق شرکت ما بگذارند.

این ضعف قانونی موجب شد همه بانک ها در تمام این چند سال با ما همکاری مستمر داشته باشند  و به تناوب قرارداد می بستند ولی در همه مزایده ها نمی آمدند. به عنوان مثال  یک سال اصلا قرارداد نمی بستند. شاید اگر از همان ابتدا یک الزامی برای بانک ها گذاشته بودند می توانستیم دو سه برابر این املاک را به فروش برسانیم. اگر این همکاری به صورت صد در صدی بود قطع به یقین آمار کار ما به مراتب بالاتر می رفت.

 بانک ها از این خلأ قانونی استفاده می کنند؟

نیازی به این قانون نیست لزوما. در قانون پولی بانکی مصوب 1351 تصریح شده اگر یک ملک تملیکی ظرف دو سال تعیین تکلیف نشود باید دلایلش برای بانک مرکزی ارسال شود و مجوز نگهداری سال به سال آن ملک گرفته شود. این روند در حال حاضر دنبال می شود. ولی بانک ها به خاطر مشکلات فراوانی که در راه تعیین تکلیف اموال وجود دارد، پیگیرانه به این موضوع نمی پردازند.

شاید یکی از علت های این عدم پیگیری جدی این باشد که ارزش املاک تملیکی در صورت های مالی بانک به رقم تملیک می آید نه به رقم فعلی ملک. برای همین است که این رقم اینقدر در مقابل اعداد و ارقام سپرده ها و اموال بانک کوچک است و نمی تواند  تحریک کننده باشد که بروند دنبال تعیین تکلیفش خصوصا با توجه به مشکلات و مسائل عدیده ای که سر راه این کار است. ممکن است ملک یک میلیارد ارزش روزش باشد و صد میلیون تسهیلات بوده باشد.

پس قیمت نهایی که در مزایده می آید قیمتی است که کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده باشد؟

البته خیلی نادر اتفاق می افتد که قیمت ملک از مطالبات بانک کمتر است آنجا زیان می شود و این زیان از جیب بانک می رود. در واقع در چنین موردی یا بانک وثیقه کم گرفته یا بقیه اش را سفته یا وثیقه دیگری است.

یکی از موضوعاتی که در برخی موارد با آن مواجه می شویم این است که ملک ارث بود یا اصلا قابل نقد شدن و تملیک نبود یا کارخانه ای که سه دنگ سه دنگ در اختیار دست کسی بوده است.

در چنین مواردی نمی شود گفت وثیقه گیر اشتباه کرده در واقع تشخیصی بوده که آن زمان داشته است. مثلا من یادم هست یک نفر پنج زمین کشاورزی داشت که یکی از آنها را آورد و به عنوان وثیقه گذاشت ولی تسهیلات لاوصول شد و آن را تملیک کردیم. ملکی که تملیک کردیم وسط آن چهار ملک دیگر بود به همین خاطر این فرد اجازه نمی داد به آن زمین برویم.  البته این قبیل موارد جزو موارد نادر است که نباید زیاد به آنها استناد کرد ولی مشکلات زیادی وجود دارد؛ این گونه نیست که بانک ها نمی خواهند این اموال را نقد کنند.

چه عواملی از میان انبوه مشکلات، جدی ترین موانع پیش روی فروش اموال مازاد بانک ها است؟

عمده ترین مشکل، ضعف قانون و خلا قانونی است. نگهداری املاک بانک ها به خصوص املاک تملیکی بسیار پرهزینه است از ابتدا بابت عدم دریافت سود از آن میزانی که به صورت غیرمنقول تبدیل شده خودش برای بانک ها یک زیان است. این منابع بلوکه شده در چرخه نیست که سودی از آن دریافت شود و به سپرده گذار داده شود. بیشتر ملک های اینچنین کسی انشعاباتش را پرداخت نمی کند و منجر به قطع آن می شود وقتی می خواهی بفروشی ارزش ملک را کم می کند بعد بخواهی بخری انشعابات سه فاز چند آمپر را بعد از چند سال با صد میلیون تومان نمی توانی بخری. پس هم سود پولی که باید در چرخش باشد را نگرفتی هم منابع بانک بلوکه شده است. هزینه نگهداری هم باید بپردازی که خیلی زیاد است.

و اگر خلأ قانونی برطرف شود؟

اگر خلا قانونی برطرف شود و البته روند اقتصادی هم رو به رشد باشد و مقداری از این رکود خارج شود و ما بتوانیم تعدادی از این املاک را تعیین تکلیف کنیم، خود به خود بانک ها را هم راغب می شوند به سمت فروش املاک مازاد خود از این کانال بیایند و بیشتر با ما کار کنند.

ترکیب و جنس اموالی که تا الان واگذار شده و مزایده اش را شما برگزار کردید از نظر کاربری و ارزش چگونه است؟

مجموعه ای از تمام کاربری ها در این املاک وجود دارد البته درصد بیشتر آن را مسکونی ها دربرمی گیرند بعد صنعتی و بعد کشاورزی و تجاری.  

ترکیب اموالی که به شما واگذار می شود برای مزایده و فروش چند درصد تملیکی برای مطالبات معوق است چند درصد اموال خود بانک هاست؟

حدود 70 درصد اموال تملیکی است و 30 درصد اموال خود بانک ها.

آمار املاکی که از سال 87 تا الان در مزایده های فام فروخته شده چقدر بوده است؟

فکر می کنم حداقل از سال 87 تا الان آمار املاک واگذار شده به فام سه برابر شده است. املاک ملکی خود بانک ها هم رقم بالایی می تواند باشد ولی باید گستره جغرافیایی کل کشور را در نظر گرفت.

چالشی که شما به عنوان شرکت فام با بانک ها دارید چیست عدم تمایل خودشان عدم شناسایی املاک یا رو نشدن مطالبات معوق؟

عمده ترین علت، نبود اجبار سیستمی برای فروش یا تعیین تکلیف املاک مازاد است. واقعیت این است که بانک هایی که با فام کار نکردند خودشان نیز در فروش املاکشان موفق نبوده اند.  مسئله این است که بانک ها به علت کمبود منابع و فریز شدن دارایی ها در املاک ناگزیر از تبدیل املاک به منابع سیال هستند ولی به خاطر مشکلات فراوان مسیر این کار را به تأخیر می اندازند. فشاری هم پشت سرشان نیست.

اگر فشار بانک مرکزی و دولت روی آنها بیشتر شود احتمالا از پس این کار برنمی آیند و به سراغ شما می آیند؟

بله کار فروش ملک کار بسیار پردردسری است و تنها به برگزاری مزایده خلاصه نمی شود؛ این مزایده برنده ای دارد بعد باید ملک را آماده واگذاری و انتقال سند در دفترخانه کنیم یعنی این نیست که بگوییم یک مزایده گذاشتیم یک نفر هم برنده شدغ قرارداد می خواهد؛ استعلام های انتقال سند را می خواهد؛ خود برگزاری مزایده هم یک پروسه ای است. به هر حال بزرگان باید بنشینند هم اندیشی کنند و راههای مختلف بررسی شود ولی در نهایت باید بخواهند.

منابعی در اختیار بانک است که همه آن سپرده های مردم یعنی من و شماست؛ سپرده هایی که گذاشتند و سودش را می گیرند. حال شخصی به بانک مراجعه می کند و تقاضای وام می دهد برای مرغداری. بانک هم بررسی می کند و مثلا می گوید به شما تعلق می گیرد.

طبق قوانین شاید بانک ها خیلی راضی نباشند محل اجرای طرح ها را به وثیقه بگیرند ولی قوانین این را به آنها اجبار می کند یک کار عبث و بیهوده ای است شاید اگر سفته بگیرد یا سند یک ملک مسکونی را بگیرد خیلی بهتر باشد ولی بانک می گیرد. حالا فرد یا در طرح اشتباه کرده یا در طول مسیر دچار حوادث مترقبه یا غیرمترقبه شده باشد یا مدیریت خودش خوب نیست، تسهیلات لاوصول می شود. بانک که در این میان تقصیری ندارد؛ وام داده و از طرفی هم به سپرده گذار 20 درصد سود می دهد باید این رقم را یک جوری برگرداند ولی فرد شروع می کند به ندادن اقساط. بانک هم فوری ملک را نمی گیرد و اخطار می دهد بعد از اخطارهای متعدد، تازه شروع به عملیات اجرای تملیک می کند باز آنجا قانونگذار مواردی را برای اجرای عملیات تملیک تعیین کرده که یک زمان شش یا هشت ماهه وقت می برد.

اینطور نیست که فوری برود تملیک کند. در این موارد باز به حراج می گذارد به میزان بدهی طلب بانک و … . خلاصه آنکه مساله زیاد است و این ذهنیت را هم مردم باید داشته باشند که این سرمایه هایی که بانک در اختیار می گذارد که به یک چاه ویل وصل نیست بالاخره باید جوابگو باشد. تمام این مسیر را این فرد طی کرده و پول بانک را هم نداده ممکن است دو سال طول بکشد تا یک ملک تملیک بشود در این دو سال سود بیست درصد مردم را بانک داده حالا ملک تملیک شده بانک شرکت یا آن موسسه را تملیک نمی کند محل اجرای طرح فقط یک ملک است.

شرکت برای خود فرد است ولی محل را باید تحویل بانک بدهد که بفروشد و پول سپرده گذارها را بدهد حالا بعد که تملیک می کند دو سال یا چقدر طول می کشد تا به فروش برسد اینجاها جامعه یک مقدار روی آن حساس شده بالاخره روال سیستم اینطور است. من هم فکر می کنم قوانینی در خصوص این جور چیزها باز یک تسهیلاتی قائل است و اگر این فرد برود صحبت کند سرمایه در گردشی چیزی شاید یک راه دیگری جلویش بگذارند اینطور هم نیست که خیلی خشک بروند ملک را تملیک کنند باید برود صحبت کند موضوع را مطرح کند اگر ببینند واقعا در کارش صداقت دارد، قطعا راه دیگری دارد.

/خبرآنلاین