بورس مسکن کسب‌وکار چه کسانی را به هم می‌ریزد؟/ خوب و بد راه‌اندازی بورس مسکن
عصر بانک؛ راه اندازی بورس مسکن این روزها تبدیل به سوژه اصلی صحبت های مدیران سازمان بورس شده به طوری‌که رییس سازمان بورس نیز در این خصوص به تازگی اظهاراتی داشته است. البته کارشناسان حوزه بازار سرمایه و مسکن انتقادات و پیشنهادهایی در این حوزه دارند، هرچند تعداد منتقدین بیشتر است.
به تازگی محمد فطانت در حاشیه مراسم رونمایی از سامانه بستر تبادل اطلاعات اقتصادی و مالی کشور درباره ورود مسکن به بازار بورس با اشاره به اینکه در حال حاضر امکانات خرید و فروش مسکن در بورس کالا به وجود آمده است، گفت: هم اکنون امکاناتی فراهم کرده‌ایم که خرید و فروش مسکن در بورس کالا و روی تابلوهای بورس کالایی انجام شود.
رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار ادامه داد: البته اولویت در بورس با مزایده‌های مسکن است که در آن بانک‌ها یا بخش‌های مختلف می‌خواهند واحدهای تجاری، مسکونی و اداری خود را از طریق این بازار به مزایده بگذارند.
فطانت در خصوص بورس مسکن اظهار کرد: در فاز اول قرار است مزایده‌های ساختمان‌های دولتی و اموال غیر منقول مازاد بانک‌ها در بورس مسکن اجرایی شود. به این صورت که زیرساختی در مجموعه بورس کالا فراهم شده تا نهادهای دولتی بتوانند واحدهای انبوه مازاد مسکونی و تجاری اداری خود را از این طریق به فروش برسانند.
او افزود: امکان فروش مزایده‌ای ساختمان‌های بزرگ و واحدهای مسکونی از طریق بورس مسکن انبوه فراهم شده است اما هنوز این امکان برای فروش واحدهای خرد مهیا نیست و امکان ارتقای مجموعه اقتصاد مسکن با فروش واحدهای خرد و تک‌واحدی در بورس کالا وجود ندارد.
دبیر شورای عالی بورس درباره زمان اجرایی شدن بورس مسکن گفت: در حال حاضر زیرساخت‌های اجرای بورس مسکن آماده است و ما آمادگی داریم تا با هر کدام از بانک‌ها و نهادهای دولتی در هر زمانی که بخواهند واحدهای مسکونی و تجاری اداری مازاد خود را از طریق بورس کالا به فروش برسانند، همکاری کنیم.
همچنین محمدرضا پورابراهیمی، عضو شورای عالی بورس نیز با خوشبینی از این بازار یاد کرد و گفت: حجم معاملات بورس مسکن، جذابیت زیادی برای فعالان بازار سرمایه ایجاد می‌کند زیرا در بورس مسکن باید افزایش حجم معاملات مسکن و سودهای متعارف جایگزین معاملات کم با سودهای کلان و غیرمتعارف شود.
پورابراهیمی درباره مزیت‌های بورس مسکن توضیح داد: تاسیس بورس مسکن باعث شفاف شدن معاملات، کشف دقیق‌تر قیمت، کاهش بورس بازی، تأمین مالی بهتر بخش مسکن، جمع‌کردن نقدینگی و کاهش ریسک خریداران می‌شود. او با ذکر مثالی ادامه داد: در برخی موارد مشاهده می‌شود که یک ملک به 10 نفر فروخته شده و این باعث مشکلات قضایی و غیره می‌شود که با انجام معاملات مسکن در بورس مسکن این مسائل حل خواهد شد.
او یادآور شد: در حال حاضر قیمت مسکن از سوی دلالان و سفته‌بازان بازار مسکن تعیین می‌شود حال آنکه اگر عرضه و تقاضا مدیریت شود، قیمت مسکن به نرخی بسیار پایین‌تر از نرخ فعلی می‌رسد و اساس کار بورس مسکن به سود خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی کالای مسکن خواهد بود.
البته حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهر‌سازی و عضو شورای عالی بورس نظر منتقدانه ای نسبت به این موضوع دارد و اعلام کرده است با توجه به این که در هیچ کجای دنیا چنین بازاری وجود ندارد، بهتر است این یبورس راه اندازی نشود.
در همین رابطه کارشناسان حوزه بورس و مسکن به بررسی این بازار پرداخته اند.
بورس مسکن به توسعه بازار مسکن کمک می‌کند
بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصادمسکن گفت: راه‌اندازی بورس مسکن نه تنها به ضرر مسکن نیست، بلکه به نفع این بازار هم است. چرا که راه‌اندازی بورس مسکن باعث می‌شود که این بازار به ساختار اصلی و نرمال خود برگردد. آنچه موضوع بحث مسکن است، این است که باید در این راستا مسکن به درون معاملات بورس برود زیرا در کشور آنچنان که باید انبوه‌ساز و سازنده مسکن در کشور وجود ندارد و هر چه هست خرده سازان مسکن است.
او افزود: از این رو آنچه که در حال حاضر در بازار مسکن به عنوان ساخت و ساز مسکن در حال فعالیت است، چند شرکت محدود انبوه‌ساز است که به نظر من باید همین شرکت‌ها همچون یک بنگاه بورسی وارد کار شوند.
ستاریان خارطرنشان کرد: مشکل فعلی بازار مسکن در حال حاضر همین ساخت و سازهای خرد است که حدود 11 تا 15 درصد ساخت‌وسازها را برعهده دارند و گرچه این میزان نیز درصد محدودی در میان نیاز به مسکن و عرضه آن است اما من معتقدم با ورود همین بخش به بورس مسکن نیز می‌توان موفقیتی برای مسکن حاصل کرد تا بورس مسکن هم باعث رشد و توسعه این بخش شود. به نظر من سازمان بزرگی همچون وزارت راه وشهرسازی می‌تواند خرده‌سازان را گرد هم آورد و به صورت یک بنگاه ، وارد بورس کند.
دولت دخالت نکند
ابوالحسن میرعمادی-کارشناس اقتصادمسکن گفت: ماهیت راه‌اندای بورس مسکن برای بازار مسکن خوب است، به شرطی که دولت دخالت مستقیمی بر این بخش‌نداشته باشد. زیرا تجربه ثابت کرده هر جا که دولت به صورت مستقیم و به تنهایی وارد توسعه و رونق شده‌است، به دلیل مشکلاتش کار تمام نشده‌است.
او افزود: من با ماهیت راه‌اندازی بورس مسکن موافق هستم، زیرا مکانیزم بورس مسکن بد نیست. گرچه ایران و حتی برخی کشوهای کاتالیستی تجربه بورس مسکن نداشتند، اما به نظر می‌رسد این بار و این طرح موفقیت آمیز باشد.البته باید تاکید شود که باید از دخالت مستقیم دولت دراین بخش جلوگیری شود و با اعلام برخی جزئیات از فراهم شدن بورس مسکن که از ساختمان‌های دولتی آغاز شده است، به نظر می‌رسد باید این فرصت به بخش خصوصی داده شود. حتی اگر حضور دولت برای آغاز بورس مسکن هم به صورت آزمایشی باشد، بازهم کار خراب می‌شود. از این رو هیچ مشکلی برای راه‌اندازی بورس مسکن وجود ندارد فقط اینکه باید از دولت از این قضیه کنار بکشد. چرا که تجربه کمک دولت به برخی سازمان‌های خصوصی هم نشان داده است که هنوز کار نیمه تمام مانده است، البته این موضوع دلیلی بر ناتوانی دولت نیست، بلکه دلیل اصلی مشغله زیاد و مشکلاتی همچون تامین اعتبار است.
بورس مسکن در هیچ کشوری وجود ندارد
شاهین چراغی، مدیر هیئت مدیره کارگزاری مهرآفرین گفت: در حال حاضر معاملات مسکن در دنیا با مکانیزم‌های خاصی انجام می‌شود. در این جریان کارگزاری های املاکی با هدف تامین نیاز‌های خریدار و عرضه کننده ملک اقدام می کنند. این افراد، افراد حرفه‌ای و با مهارت این کار هستند و به نیابت از خریدار و فروشنده وارد معامله می‌شوند. در این معاملات حساب‌هایی وجود دارد که وقتی انجام می‌شود، مبلغ ملک از طرف خریدار وارد حساب می‌شود، اما تا وقتی که سند منتقل نشود، فروشنده نمی‌تواند از حساب برداشت کند. در واقع یک مدل از اتاق پایاپای معاملات مسکن است. بنگاه املاکی هم در این جریان، وظیفه قیمت گذاری، بررسی سند و به طور کلی تمام کارهای حاشیه ای این معامله را دارد.
او افزود: در این معاملات تابلو دیده نمی شود. بلکه کارگزاران فرآیند عرضه و تقاضا را بر عهده دارند. مکانیزم این کار شاید بورسی باشد، اما بورس به این مفهوم بازار سرمایه و انجام معاملات الکترونیکی نیست. چون هر ملکی باید دیده شود. در هیچ کشوری مکانیزم دیگری برای بورس مسکن وجود ندارد.
این کارشناس بازار سرمایه اظهار کرد: صحبت‌هایی که اکنون مسئولان در خصوص راه‌اندازی بورس مسکن می‌کنند، ابهامات زیادی دارد. مشخص نیست چه کسی قرار است در این بازار عرضه کند. کارگزاران بورس قرار است معامله را انجام بدهند یا بنگاه های مسکن؟ خریداران چه کسانی هستند؟ قرار است مسکن متری عرضه شود؟ این ابهامات باید به طور کامل برطرف شود و سپس با یک مکانیزم تجربه شده در خصوص اقدام یا عدم اقدام برای راه اندازی این بازار تصمیم‌گیری شود.
بازار فرعی بورس کالا، امکان معاملات اموال غیر منقول را دارد
در همین رابطه آرش مرشدسلوک، کارشناس بازارسرمایه گفت: در حال حاضر در بازار فرعی بورس کالا، بخشی به نام حراج یک جا دارد که دارایی‌های غیر منقول بر اساس ضوابط این بازار امکان معامله دارند. البته برای ورود به این بازار، دارایی‌ها باید از شرایط خاصی برخوردار باشند، اما در نهایت هدف این بازار رسیدن به جایی است که بتواند از قوانین بازار بالا دستی استفاده کند. در نتیجه می‌توان گفت هم اکنون نیز بورس مسکن نه به شکلی که اکنون تعریف می‌شود، بلکه به شکل همین حراجی‌های بورس کالا وجود دارد، اما هنوز تعریف جامعی از بورس مسکن ارائه نشده‌است که بتوان مختصات این بازار را پیش بینی و طراحی و اجرا کرد.