نمودار/ شمارش معکوس کسری مسکن
عصر بانک؛دو آمار رسمی جدید از ساختوسازهای مسکونی نشان می‌دهد: «تیراژ» کشوری ساخت مسکن در سال گذشته، 39 درصد نسبت به سال 92 کاهش یافته و به کمترین سطح 8 سال اخیر نزول کرده است. میزان «نیاز» سالانه بازار ملک به آپارتمان جدید، 946 هزار واحد برآورد شده، اما در سال 95 که عملا ساختوسازهای سال 93 به آپارتمان آماده مصرف تبدیل می‌شود، حجم عرضه 58 درصد کمتر از حد انتظار خواهد بود.
کسری 58 درصدی در تیراژ ساختوسازهای مسکونی
عارضه بزرگ بازار مسکن 95
عرضه کشوری مسکن به کمترین حد 8 سال اخیر رسید
آیا تبعات رکود ساختمانی یکسال اخیر قابل پیشگیری است؟
ساخت مسکن در همه شهرهای کشور با تبعیت از رکود ساختمانی تهران، از وضعیت نرمال خود خارج شده و به لحاظ تیراژ به کمترین حد 8 سال اخیر رسیده است.
هشداری که زمستان سال گذشته با استناد به گزارش بانک مرکزی درباره آستانه صفر شدن شتاب سرمایهگذاریهای ساختمانی در مناطق شهری کشور داده شد، روز گذشته با انتشار دو گزارش جدید از سوی مرکز آمار ایران و معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، ملموس‌تر شد.
براساس اطلاعات جدید معاونت مسکن، در یکسال 93 ساخت فقط 398 هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور آغاز شد که این حجم ساختوساز نسبت به سال 92 رقمی معادل 39 درصد افت کرده است.
عملکرد ضعیف سال گذشته بازار ساختوساز در 8 سال اخیر بی‌سابقه بوده است به طوری که در فاصله سال‌های 85 تا پایان 92، سالی متوسط 680 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که کمترین آن برای سال 85 به تعداد 490 هزار واحد ثبت شده است.
به این ترتیب در سال 93، رکورد 8 ساله شدیدترین رکود مسکن در کشور حتی از رکورد 5 ساله تهران– به لحاظ زمانی- بیشتر بوده است. در تهران سال گذشته برای ساخت 99 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد که کمترین تیراژ عرضه مسکن در پایتخت از سال 88 به بعد محسوب می‌شود.
روز گذشته اطلاعات مرکز آمار ایران با کمی تفاوت نسبت به داده‌های معاونت مسکن، حجم ساخت مسکن در کشور در یکسال 93 را معادل 365 هزار واحد مسکونی برآورد کرد که در گزارش این مرکز، افت 52 درصدی عرضه مسکن در سال 93 نسبت به سال 92 مشاهده می‌شود.
با فرض اینکه نرخ منفی 39 درصد (ارقام گزارش معاونت مسکن) مبنای محاسبه میزان کاهش ساختوسازهای سال93 قرار گیرد در این صورت مشخص می‌شود در سال گذشته تراز «عرضه» مسکن با فاصله فوق‌العاده زیادی از «نیاز»، در سطح منفی قرار داشته که پیامد این شکاف در سال 95 به شکل کمبود و کسری آپارتمان فروشی یا اجاره‌ای، قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد.
پیش‌تر «آلارم کاهش عرضه مسکن» در 29 دی93 در گزارشی اعلام شد؛ در آن گزارش با اشاره به اینکه شتاب (نرخ رشد) کل سرمایهگذاریهای ساختمانی بخش خصوصی (ریالی) سقوط کرده و از 55 درصد و 23 درصد در سال‌های 91 و 92 به نزدیک 7 درصد در نیمه اول سال 93 رسیده است، اعلام شد: حجم قابل توجهی از سرمایه‌ها در ساختمانهای نیمه‌کاره، حبس شده و نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمانهای جدید –شروع به احداث- حتی منفی شده و 12 درصد کاهش یافته و در حوزه تکمیل ساختمان‌ها نیز به صفر نزدیک شده است. در آن گزارش، همچنین تصریح شد: رکود ساختمانی نیمه اول 93 اگر مورد توجه سیاست‌گذاران دولتی قرار نگیرد، می‌تواند شدیدتر شود و مزیت «مازاد عرضه» آپارتمان‌های فروشی در بنگاه‌های املاک که طی سال‌های 92 و 93 از محل ساختوسازهای بالای 700 هزار واحد در سال‌های 89 تا 91 حاصل شده بود را خنثی کرده و دو سال بعد، آن را به «کسری عرضه» تبدیل کند.
کارنامه منفی سال اول
هم‌اکنون پیش‌نشانگرهای بازار مسکن به وضوح هشدار سال گذشته را نمایان کرده و مشخص می‌کند: ساختوسازهای مسکونی یکسال93 معادل 9/ 57 درصد کمتر از نیاز بازار به آپارتمان جدید است.
وزارت راه و شهرسازی در متن طرح جامع مسکن، چشم‌انداز «نیاز» کل بازار مسکن ناشی از تشکیل خانوارهای جدید (ازدواج)، تقاضای انباشت سال‌های قبل و تخریب خانه‌های فرسوده را در افق زمانی ابتدای سال 93 تا انتهای 1405 معادل 946 هزار واحد مسکونی در هر سال برآورد کرده است به این معنی که در سال گذشته، امسال و همچنین 11 سال آینده، باید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید در کشور احداث شود تا تراز عرضه و تقاضای مسکن در مرز تعادلی خود قرار بگیرد.
اما آنچه فعلا در یکسال 93 به عنوان کارنامه اولین سال طرح جامع مسکن رقم خورده از تحقق تنها 42 درصد عرضه مورد نیاز حکایت دارد و نشان می‌دهد: در سال 95 که عملا ساختوسازهای جدید سال93 -با توجه به زمان 24 ماهه ساختمان‌سازی- تکمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شود، بیش از نصف نیاز مسکن با کمبود آپارتمان روبهرو خواهد شد و این نابرابری و شکاف شدید بین حجم عرضه و میزان نیاز در سال آینده می‌تواند پایداری و آرامش نسبی قیمت را به هم بریزد و در بازار مسکن اختلال به وجود بیاورد.
سال آینده در شرایطی بازار مسکن با کمبود عرضه روبهرو می‌شود که از یکسو بخشی از تقاضای مصرفی، مجهز به تسهیلات جدید خرید مسکن (وام‌های خانه‌اولی) و با توان مالی نسبتا بالا وارد بازار می‌شود و از سوی دیگر احتمالا نیاز به سرمایه‌گذاری بلندمدت از ناحیه تقاضای سفته‌بازی، معاملات آپارتمان‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد که در این صورت شکاف 58 درصدی بین عرضه و تقاضا در سال 95 ممکن است بیشتر نیز شود.
اتفاق سال 93 در بازار کشوری ساختوساز، علاوه بر رکورد کمترین تیراژ، یک تغییر منفی دیگر نیز با خود به همراه داشت و آن بسترسازی برای افزایش دوباره نرخ کمبود مسکن و در نتیجه افزایش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی طی سال‌های آینده می‌تواند باشد.
در سال 92 تحت تاثیر حجم سنگین ساختوسازهای مسکن‌مهر سال‌های قبل از آن، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد کل خانوارها به تعداد کل واحدهای مسکونی) از 15/ 1 در سال 75 به 05/ 1 رسید به این معنی که میزان کمبود واحد مسکونی در مقابل خانوارها که در سال 75 معادل یک میلیون و 645 هزار واحد بود، در سال 92 تا حدود زیادی جبران شد و میزان کمبود به 645 هزار واحد شهری رسید. هر چند نرخ کمبود مسکن بدون لحاظ خانه‌های خالی محاسبه شده و با لحاظ این خانه‌ها، عملاً مازاد عرضه رخ می‌دهد اما در حال حاضر، کاهش ساختوساز، هم تعداد واحدهای مورد استفاده و هم تعداد خانه‌های خالی را در بلندمدت کاهش خواهد داد و بنابراین میزان کمبود را افزایش می‌دهد.
راه پیشگیری کمبود عرضه در 95
کارشناسان اقتصاد مسکن در مواجهه با کارنامه منفی ساخت مسکن در سال93، یک راه برای پیشگیری از سرایت آثار این اتفاق به بازار سال95، به دولت ارائه کردند.
در مقطع فعلی و با توجه به محدودیت‌های مالی دولت و سیستم بانکی، تنها راه برای خنثی‌سازی تبعات افت ساختوسازهای مسکونی، هدایت جریان تسهیلات بانکی به ساختمانهای نیمه‌کاره با پیشرفت فیزیکی بالای 50 درصد است. تامین مالی این سازه‌ها، عرضه مسکن آماده را در زمانی کوتاه‌‌تر از شروع ساختوسازهای جدید، افزایش می‌دهد و در این صورت شکاف عرضه و تقاضا در سال 95 که فعلا به اندازه 59درصد نیاز آن سال برآورد می‌شود، از این محل قابل جبران خواهد بود.
ریسک افزایش قیمت مسکن از سال آینده
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نسبت به پیامد از بین رفتن مازاد عرضه در پی کاهش روند صدور پروانه ساختمانی طی یکسال گذشته، هشدار داد.
فردین یزدانی بر مبنای آنچه در مطالعات طرح جامع مسکن آمده است، بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال، تا افق سال 1405 تاکید کرد و گفت: با توجه به عدم تحقق 58 درصد از نیاز تامین مسکن در سال 93 و کاهش بی‌سابقه روند صدور پروانه ساختمانی در این سال، خطر کاهش مازاد عرضه که طی سال‌های اخیر یکی از عوامل اصلی تعدیل قیمت مسکن به‌شمار می‌رفت، وجود دارد.
وی ادامه داد: در پی کاهش مازاد عرضه مسکن، در صورت ادامه روند فعلی، احتمال افزایش قیمت مسکن در پی کمبود عرضه، البته نه در حد جهش، وجود خواهد داشت که پس از سال 94 خود را نشان می‌دهد.
یزدانی با بیان اینکه سال گذشته انتظار کاهش قابل توجه پروانه ساختمانی در پی رکود حاکم بر ساخت و ساز وجود داشت، تصریح کرد: آنچه در افق طرح جامع به‌عنوان نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح است، حد نیاز موجود در کشور را مشخص می‌کند و این طبیعی است که بازار در برخی مواقع بیشتر و در برخی سال‌ها کمتر از حد نیاز ساختوساز و عرضه داشته باشد.
وی افزود: باوجود کاهش قابل توجه صدور پروانه ساختمانی در سال 93 و فاصله 58 درصدی با چشم‌انداز مورد انتظار، همچنان حدود یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی به صورت نیمه‌کاره و به شکل مازاد عرضه وجود دارد که اگر چه حدود 700 تا 800 هزار مورد از این واحدها رقم طبیعی واحدهای در حال ساخت را تشکیل می‌دهد، اما هنوز هم بازار مسکن مقدار قابل توجهی مازاد عرضه دارد که مهم‌ترین دلیل آن ضعف در بخش تقاضای موثر است.
یزدانی ادامه داد: با وجود توافق نهایی هسته‌ای و حل شدن مساله تحریم‌ها و رشد اقتصادی مورد انتظار، به تدریج این مازاد عرضه در پی تقویت تقاضای موثر در نتیجه افزایش درآمد خانوارها، در بازار تقاضا جذب شده و اگر فرآیند ساختوساز به همین صورت ادامه یابد، ریسک افزایش قیمت از سال 95 به بعد وجود خواهد داشت؛ البته این افزایش قیمت قطعا در حد جهش نخواهد بود.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن گفت: طبیعتا با بهبود وضعیت اقتصاد کلان در پی لغو تحریم‌ها و کاهش مشکلات مالی دولت، بخش مسکن هم با چشم‌اندازهای مثبتی روبهرو خواهد شد و مشکلات این بخش هم کمتر می‌شود.
وی ادامه داد: با این وجود دولت باید با پوشش نقاط ضعف تقاضای موثر از طریق تقویت مسکن کم‌درآمدها و اقدامات لازم در این بخش و همچنین استفاده از سیستم‌های نوین تامین مالی برای تامین مسکن گروه‌های متوسط، فعالیت‌های لازم در این زمینه را به عمل آورد.
یزدانی تاکید کرد: به‌طور قطع سال آینده توان مالی دولت بیشتر خواهد بود و منابع مالی بیشتری برای تقویت تقاضای موثر در اختیار خواهد داشت.
/دنیای اقتصاد