صرفه تسهیلات 80 میلیونی مسکن در محاسبات ریاضی

عصر بانک؛میثم باقری و مهسا قربانی زوج و استادان دانشگاه علامه طباطبایی نرخ تمام شده واقعی تسهیلات ارائه شده به وام گیرندگان را از نظر ریاضیات مالی به چالش کسیده اند که باقری در گفت و گو با فارس این موضوع را تشریح کرده است. خواندن این گفتگو برای آنهایی که این روزها به چگونگی گرفتن وام برای خرید یا ساخت سقفی بالای سر خود می گردند، جالب و قابل تامل است؛

به عنوان نخستین پرسش بفرمایید با وجود صحبت‌های زیادی که در مورد مزایای این صندوق انجام شده است در شرایط فعلی اقتصاد هزینه تمام شده این صندوق برای متقاضی به چه میزان است، تاکنون صحبتی در این باره نشده است ؟ نرخ واقعی این تسهیلات چقدر است ؟

باقری: همان طور که مستحضر هستید برای بهره گیری از تسهیلات این صندوق ابتدا باید مبلغ 40 میلیون تومان را در صندوق پس انداز یکم به مدت یکسال قرار دهید تا پس از پایان یک سال بتوانید وام مسکن خود را با نرخ 14درصد دریافت کنید. سوال پیش آمده این است زمانی که شما مبلغ 40 میلیون تومان را به مدت یکسال در حساب صندوق واریز می‌کنید و سال بعد مبلغ 80 میلیون تومان وام دریافت می‌کنید، نرخ واقعی این تسهیلات چقدر است؟

جهت نیل به این هدف ابتدا باید میزان سودی را که در زمان یکسال به سپرده گذار تعلق می گیرد را محاسبه کنیم و این سود را از مبلغ وامی که پرداخت می شود کسر کنیم .مبلغ به دست آمده میزان واقعی وام دریافتی را مشخص خواهد نمود .

با احتساب میزان واقعی وام دریافتی، نرخ واقعی این تسهیلات چقدر تمام می شود؟

باقری: اگر با استفاده از فرمول های ریاضیات مالی و ارزش فعلی جریانات نقدی اقساط مساوی نرخ واقعی این تسهیلات را به دست آوریم به عدد تقریبی 17درصد می رسیم. این بدان معناست که نرخ واقعی این تسهیلات با در نظر گرفتن مبلغ سپرده برای وام گیرنده در حدود 17درصد به دست می آید .

با این نرخ بانک مسکن حتما ورشکست خواهد شد چون میانگین سودی که بابت سپرده ها پرداخت می کند بسیار بالاتر است .

باقری: ببینید؛ اگر فرض کنیم میانگین سود سپرده های در این بانک برابر با 20 درصد باشد ، در حقیقت بانک مسکن با یک ضرر بزرگ مواجه خواهد شد که این موضوع ناشی از عدم تطابق نرخ خواهد بود. البته جای نگرانی نیست زیرا نیمی از منابع مالی صندوق پس‌انداز «یکم» از محل استمهال 10 ساله خط اعتباری 45هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر، تامین می‌شود. این خط، 3 سال برای تامین مالی باقی‌مانده پروژه‌های مسکن‌مهر و 7 سال نیز برای تامین مالی صندوق «یکم»، نزد بانک مسکن، منجمد شده است.

به نظر شما دریافت تسهیلات 12 ساله با نرخ 17 درصد از صندوق پس انداز یکم برای وام گیرندگان توجیه اقتصادی دارد؟

باقری: باید بگوییم بلی. در شرایط اقتصادی فعلی و در شرایطی که نرخ تسهیلات پرداختی حداقل 21درصد است (بعضا تا 28درصد نیز در موسسات غیر مجاز بانکی شنیده می شو ) این وام کاملا صرفه اقتصادی دارد.البته احتمالا در صورت هجوم تقاضا کنندگان، متقاضیان با محدودیت در  ثبت نام مواجه خواهند شد، پس کسانی که در شرایط ثبات اقتصادی فعلی و قبل از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و محدودیت احتمالی در ثبت نام، زودتر از مزایای این تسهیلات استفاده کنند یک گام جلوتر از سایرین خواهند بود .

شما در صحبت های خود به مسکن مهر هم اشاره کردید .یکی از انتقادات بزرگی که از طرف دولت جدید نسبت به دولت قبلی مطرح می شود بحث مسکن مهر است . این طرح تا چه حد درد کمبود مسکن را در کشور التیام داده است؟

باقری: مسکن مهر مزایای و معایب زیادی را برای اقتصاد کشور به ارمغان آورده است. مهم ترین مزیت آن عرضه مسکن برای اقشار کم درآمد بوده است و مهم ترین مضرت آن روش تأمین منابع مالی آن است که از منابع بانک مرکزی تأمین شده و باعث افزایش پایه پولی و تورم شده است، اما موضوع مهم این است که طرح بالاخره اجرا شده، چاره ای جز پذیرش آن وجود ندارد و بحث در مورد آن دردی از مشکل مسکن دوا نخواهد کرد .

با وجود این انتقادات اما در حال حاضر از ظرفیت های طرح مسکن مهر همچنان استفاده می شود .نظر شما چیست؟

باقری: بله،نمونه ای از آن را در طرح صندوق پس انداز یکم مشاهده می کنیم . همان طور که می دانیم نرخی که از طرف بانک مسکن از وام گیرنده دریافت می شود 14درصد است. اگر سود حاصل از سپرده 80 میلیونی متقاضیان دریافت وام نزد بانک مسکن را به عنوان کارمزد تقریبی بانک مسکن برای اجرای طرح در نظر بگیریم با مساله عدم تطابق نرخ مواجه می‌شویم .

 یعنی ما به التفاوت نرخ 14 درصد پرداخت تسهیلات تا 20درصد هزینه سپرده ها باید از محلی تأمین شود ( این موضوع تازه بدون در نظر گرفتن کارمزد بانک مسکن برای عاملیت این کار است ) و باید یارانه ای بابت این تسهیلات به بانک مسکن پرداخت شود و یا وجوه این ما به التفاوت نزد بانک مسکن تأمین شود تا این وجوه از منابع داخلی بانک مسکن تأمین نگردد .

با این اوضاع، محل تامین 6 درصد باقیمانده از نرخ سود تسهیلات و سپرده از کجا تامین می شود؟

باقری: نیمی از منابع مالی صندوق پس‌انداز «یکم» از محل استمهال 10 ساله خط اعتباری 45هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر، تامین می‌شود. همانطور که پیشتر هم در این گفتگو گفتیم این خط، 3 سال برای تامین مالی باقی‌مانده پروژه‌های مسکن‌مهر و 7 سال نیز برای تامین مالی صندوق «یکم»، نزد بانک مسکن، منجمد شده است.

این یعنی استفاده دوباره از منابع بانک مرکزی ؟

باقری: متاسفانه بله،همان طور که مشاهده می شود درست است که قبلا منابع مالی مسکن مهر از راحت ترین و بدترین محل ممکن یعنی منابع بانک مرکزی تأمین شده است اما منابع صندوق پس انداز یکم نیز از همان محل تأمین شده است .

به نظر شما آیا راهکار دیگری می توان برای خروج غیر تورمی مسکن از رکود چندین ساله یافت؟

باقری: راه حل دیگری که به نظر برای خروج غیر تورمی از رکود در بخش مسکن مناسب است سرمایه گذاری مستقیم خارجی (FDI)و یارانه تسهیلات از طرف دولت در بودجه است. در مورد FDI ، کشور های دیگر بسیار از این روش استفاده می کنند که بکاربردن این روش مستلزم مقدماتی مانند بهبود ساختار های اقتصادی ، حقوقی ، ثبات اقتصادی ، ساماندهی بازار مسکن و از میان رفتن تحریم های بین المللی است .

در شرایط فعلی رکودی باید از زمان بهترین استفاده را نمود و ساختار بخش مسکن مانند قوانین لازم ، نهاد ها و ابزار های لازم را فراهم نمود و توسعه داد .  

بهترین روش در میان تئوری ها و روش های عملیاتی برای رونق بخش مسکن در اقتصاد فعلی ایران چه می تواند باشد؟

باقری: بهترین راهکاری که به صورت غیر تورمی بخش مسکن را می تواند از رکود خارج نماید یارانه تسهیلات از طرف دولت است که باید اولا درآمد دولت افزایش یابد و کسری بودجه برطرف شود و در بودجه نیز مبلغ مشخصی به این موضوع تخصیص یابد .

/فارس