قیمت و معاملات مسکن در تهران کاهش یافت

عصر بانک؛گزارش « تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 1394» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شد.

در خرداد ماه سال 1394 ، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 38.9میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.2 و 3.0 درصد کاهش نشان می دهد.

متن کامل گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 1394» به شرح زیر است:

در خردادماه سال 1394، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 38.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و مشابه سال قبل  به ترتیب 0.2 و 3 درصد کاهش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 15661 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابقه سال قبل به ترتیب 9.8 درصد افزایش و 9.5 درصدکاهش نشان می دهد. در ماه مورد بررسی، از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متنوسط قیمت یک متر مربع بنای مسکونی معامله شده معادل 78/. میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 21.2 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

گزارش ذیل صرفا معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به «معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز» نیست.

در خردادماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15.7 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 9.5 درصد کاهش نشان می دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 53/. درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با خردادماه سال 1393، 7/. واحد درصد کاهش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4، 2 و 15 به ترتیب با سهم 9.5، 8/. و 6.8 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است 67.5 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (14، 15، 2، 4، 5، 1، 18، 7، 8، 10) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 32.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

در خردادماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 38.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2/. و 3 درصد کاهش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت دراین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 3 معادل 1.6 درصد و بیشترین کاه قیمت به منطقه 22 معادل 6.6 درصد تعلق دارد.

در خردادماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع بنای مسکونی معامله شده معادل  78/. میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 21.2 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

در سه ماهه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 34.8 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 28.4 درصد کاهش نشان می دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 38.4 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1/. درصد افزایش نشان می دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خردادماه سال 1394 حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی 25 تا 30 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 14.4 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است و دامنه های قیمتی 20 تا 25 و 30 تا 35 میلیون ریال به ترتیب با سهم 14.2 و 13.5 درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه 27.8 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است.

شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود 61.8 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (38.9 میلیون ریال) معامله شده اند.

در همین حال، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح بنای هر واحد مسکونی در خردادماه سال 1394 نشان می دهد. بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با مساحت 60 تا 70 متر مربع معادل 16.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای مساحت 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم 16/. و 13.1 درصدی در رتبه های بعد قرار دارند. در مجموع در خردادماه سال 1394 واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 80 متر مربع، 59.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در خردادماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 130 تا 160 میلیون تومان با سهم 11.2 درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش 100 تا 130 و 160 تا 190  میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 11/. و 9.5 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در خردادماه سال 1394 حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 5.8 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته اند.

بررسی روند تحولات اجاره بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است.

البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه های تولید (ساخت) و تقاضای سفته بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایش های شدید قیمتی همراه است، در حالی که دامنه تحولات اجاره بها، به دلیل ارتباط مستقیم اجاره بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته بازی در بخش اجاره سکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شدید نیست؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می شود.

در خرداد ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.4 و 13.3 درصد رشد نشان می دهد. شاخص اجاره بهای مسکن تحت تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می گردند و همچنین تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن و نرخ تورم در سال های اخیر، روند افزایشی خود را دامه داده است.

اثرپذیری روند قیمت های بازار اجاره مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است. خاطر نشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه 100= 1390) معادل 28.4 درصد می باشد.

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال 1394 گویای آن است که متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به خرداد ماه سال قبل با کاهش 3 درصدی مواجه بوده است. همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در خرداد ماه سال 1394 با کاهش 9.5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به 15.7 هزار فقره رسید.

در سه ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش 28.4 درصدی همراه شد که به نظر می رسد بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن در سه ماهه اول سال جاری در مقایسه با دوره مشابه سال قبل، ناشی از افزایش قابل ملاحظه معاملات در سه ماهه نخست سال گذشته- تحت تاثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه ها در آن مقطع زمانی- قابل ارزیابی باشد.

در خرداد ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.4 و 13.3 درصد رشد نشان می دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طی ماه‌های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.

/تسنیم