وام خرید مسکن «بدون سپرده» معطل بانکها
عصر بانک؛شورای پول و اعتبار 29 اردیبهشت، مقرر کرد همه بانکها تسهیلات خرید مسکن 60، 50 و 40 میلیون تومانی بپردازند؛ اما 4 معضل بازار پول ازجمله شکاف نرخ سود اسمی (سود تسهیلات) با نرخ سود واقعی (هزینه تامین منابع از بازار بین بانکی) و حبس منابع در داراییهای ملکی فروش‌نرفته بانکها، امکان وام‌دهی را کاهش داده است.
4 علت کم‌توجهی بانکها به مصوبه 45 روز پیش شورای پول و اعتبار
شکست «انحصارزدایی» از وام مسکن
شکاف بین «نرخ سود تسهیلات» و «نرخ سود بازار بین‌بانکی»، پرداخت را غیرممکن کرده است؟
وام خرید مسکن «بدون سپرده» معطل سبک‌سازی بانکها از داراییهای ملکی
بانک‌های تجاری دولتی و خصوصی با گذشت یک ماه‌و‌نیم از مجوز شورای پول و اعتبار برای «آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن»، هنوز نسبت به ایجاد «بازار رقابتی در حوزه ارائه تسهیلات مسکن» اقدامی انجام نداده‌اند و شعب غالب بانکها در تهران درخواست متقاضیان وام جدید 60 میلیون تومانی خرید مسکن را با عناوینی همچون «به ما ابلاغ نشده» یا «فقط به بانک مسکن مراجعه کنید»، پاسخ می‌دهند.
شورای پول و اعتبار 29 اردیبهشت امسال در مصوبه‌ای، بانک مسکن را «مجاز» کرد صرفا برای «خانه‌اولی»ها، مشروط به سپرده‌گذاری فرد متقاضی، وام خرید مسکن 80، 60 و 40 میلیون تومانی در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک پرداخت کند و به موجب همین مصوبه، ممنوعیت حداقل سه‌ساله بانکها در ارائه وام خرید مسکن لغو شد و به همه بانک‌های تجاری «اختیار» داده شد، در سه سقف 60، 50 و 40 میلیون تومان، وام مسکن بدون سپرده به همه نوع متقاضی– چه خانه‌اولی و چه فرد دارای سابقه مالکیت- پرداخت کنند.
اما آنچه هماکنون از سرنوشت اجرایی این مصوبه طی یک ماه و نیم گذشته، بیرون آمده است، از نوعی ناکامی در تحقق سیاست جدید وزارت راه‌وشهرسازی و البته بانک مرکزی حکایت دارد و نشان می‌دهد: «انحصارزدایی» از وام مسکن که می‌تواند شرایط دسترسی متقاضیان به تسهیلات مکفی و ارزان‌قیمت با مدت بازپرداخت طولانی‌تر را فراهم کند، تاکنون موفق نبوده است.
تحقیقات آماری و میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است: دست‌کم 50 درصد معاملات خرید مسکن که حجم آن در رکود سال گذشته، به 600 هزار فقره رسید، توسط متقاضیان مصرفی میان‌درآمد انجام می‌شود که حدود دو سوم این خانوارها چون شرایط خانه‌اولی ندارند و برای تبدیل به احسن‌کردن آپارتمان قبلی خود، اقدام به خرید واحد جدید می‌کنند، مخاطبان عمده تسهیلات مسکن بانک‌های تجاری به حساب می‌آیند. در این میان، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره منشا بی‌محلی بانک‌های تجاری به مصوبه اخیر، مشخص می‌کند: سیستم بانکی در مقطع فعلی تحت‌تاثیر 4 معضل بازار پول، توان لازم را برای پرداخت وام مسکن سه سقفی -60، 50 و 40 میلیونی- از دست داده است و تا اطلاع ثانوی از منابع کافی برای ارائه این تسهیلات بدون‌سپرده برخوردار نیست.
پیش‌تر و در روزی که بانک مسکن برای پرداخت سری جدید وام خرید –19 خرداد، روز راه‌اندازی صندوق «یکم»- پیش‌قدم شد، رئیس کل بانک مرکزی درباره علت تاخیر سایر بانکها در اجرای مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، اعلام کرد: برخی بانکها اواخر سال گذشته، حساب‌شان نزد بانک مرکزی قرمز بود و تا زمان تسویه بدهی‌‌شان، امکان پرداخت تسهیلات بلندمدت ندارند.
هر چند «بدهی بانکها به بانک مرکزی» بازدارندگی برای پرداخت وام خرید مسکن ایجاد می‌کند؛ اما این موضوع خود معلول عوامل نگفته و البته کلیدی دیگری است.
بانک‌های تجاری در حال حاضر با 4 معضل که به ترتیب اهمیت، شامل «شکاف بزرگ بین نرخ سود اسمی و سود واقعی بازار»، «دارایی سمی یا همان املاک فروش نرفته بانکها»، «تسهیلات بد یا همان وام‌های معوق و بازپرداخت نشده» و «نسبت پایین کفایت سرمایه» می‌شود، روبه‌رو هستند. برای وام خرید مسکن بدون سپرده، نرخ سود 21 درصد و برای وام ساخت نرخ 24 درصد تعیین شده اما بانکها که طبق متن مصوبه باید این تسهیلات را از محل منابع داخلی خود تامین کنند، مجبورند چالش نبود منابع را از طریق استقراض از بازار بین بانکی و با نرخ 28 درصد مرتفع سازند؛ درنتیجه قیمت تمام شده وام مسکن برایشان بیشتر از سود تسهیلات می‌شود و همین شکاف تا این لحظه مانع از اجرای مصوبه شده است. در حال حاضر سود واقعی در بازارها همچون بازار اجاره نزدیک 30 درصد است.
از طرف دیگر، بانکها و شرکت‌های وابسته، طی سالهای اخیر که قیمت مسکن در نقطه اوج قرار داشت، سرمایه‌گذاری گسترده‌ای در انواع ساخت‌وسازهای تجاری و مسکونی و همچنین ملک و زمین انجام دادند و حالا انتظار دارند این نوع داراییهای غیرنقد خود را حداقل با همان قیمت خرید، تبدیل کنند، در حالی که روند کاهشی قیمت مسکن، این امکان را از آنها گرفته است. حبس منابع به شکل دارایی سمی نزد بانک‌های تجاری، مهم‌ترین نقش در کمبود منابع برای پرداخت تسهیلات را بازی می‌کند.
در این میان، بدهی‌های معوق وام‌گیرنده‌ها و سرمایه ناچیز بانکها، ناتوانی سیستم بانکی را دو چندان کرده است تا جایی که معاون وزیر اقتصاد، اولین راهکار برای افزایش توان وام‌دهی به بخش مسکن را افزایش سرمایه بانکها عنوان می‌کند؛ اما امسال یک‌دهم آنچه در بودجه 94 برای افزایش سرمایه بانکها تدارک دیده شده بود، (فقط 500 میلیارد تومان) پرداخت شد.
بلاتکلیفی دو سوم متقاضیان مسکن
بی‌محلی بانک‌های تجاری به پرداخت وام 60 میلیونی موجب شده هماکنون حدود دوسوم از ظرفیت تقاضای مصرفی در بازار مسکن برای بهره‌مندی از تسهیلات، بلاتکلیف باشد. به این علت که ظرفیت تعریف شده برای وام خانه اولی‌ها که قرار است تا سقف 80 میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن پرداخت شود حداکثر سالانه 100 هزار فقره تعیین شده، این در حالی است که براساس آخرین آمارها، سالانه یک میلیون معامله مسکن در کشور انجام می‌شود که 60 درصد آنها تقاضای مصرفی میان درآمد رو به پایین هستند که متقاضی اصلی وام خرید به حساب می‌آیند.
این در حالی است که با قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در ابتدای مسیر رونق، افزایش حجم تقاضای مصرفی در بازار معاملات، احتمالی قوی محسوب می‌شود. با این حساب، هماکنون حدود 300 تا 400 هزار نیاز مصرفی خانوارها به وام خرید مسکن، بدون پاسخ مانده است؛ عمده این نیازها مربوط به تقاضاهایی است که متقاضیان آن به دنبال تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود، در پی دریافت وام از بانک هستند. به این ترتیب، در حال حاضر، تنها کمتر از یک‌سوم متقاضیان خرید مسکن می‌توانند از تسهیلات استفاده کنند و بقیه متقاضیان، هنوز تکلیف مشخصی برای درخواست وام از بانک‌های تجاری ندارند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس مصوبه 29 اردیبهشت شورای پول و اعتبار، تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن (یکم) در شهر تهران تا سقف 80 میلیون، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 60 میلیون و در سایر مناطق شهری تا 40 میلیون تومان پرداخت می‌شود. این در حالی است که براساس همین مصوبه بانک‌های تجاری اعم از دولتی و خصوصی، موظف به پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن در شهر تهران به میزان 60 میلیون، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان شدند.
بی‌اطلاعی بانکها از وام 60 میلیونی
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت موجود اجرای مصوبه 45 روز پیش شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام 60، 50 و 40 میلیون تومانی مسکن از سوی بانک‌های تجاری حاکی است: تاکنون شعب این بانکها دستورالعملی مبنی بر نحوه و زمان پرداخت این وام به متقاضیان دریافت نکرده‌اند. شعب حداقل 10 بانک تجاری دولتی و خصوصی شامل بانک‌های سپه، ملی، اقتصادنوین، پارسیان، تجارت، صادرات، آینده، پاسارگاد، ملت و انصار ضمن اظهار بی‌اطلاعی از زمان آغاز پرداخت وام 60 میلیونی به متقاضیان خرید و ساخت مسکن، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هنوز مصوبه‌ای در این زمینه به شعب ابلاغ نشده است.
کارشناسان علت پرداخت نکردن را برخی موانع مانند کمبود منابع داخلی بانکها برای پرداخت این وام و همچنین به صرفه نبودن این شیوه تسهیلات‌دهی عنوان می‌کنند. با این حال، برخی دیگر از شعب بانک‌های تجاری با ابراز بی‌اطلاعی از وجود چنین مصوبه‌ای، عنوان کردند هنوز هیچ برنامه‌ای برای تسهیلات‌دهی به بخش خرید مسکن در این بانکها وجود ندارد.
شکست انحصارشکنی؟
در شرایطی که طی سالهای اخیر مخالفت‌های بسیار زیادی در مورد انحصار عاملیت پرداخت وام مسکن از سوی تنها یک بانک تخصصی این حوزه وجود داشت، اما شواهد حاکی است حال که این انحصار در پی مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار لغو شده است، این‌بار بانک‌های تجاری تمایلی برای مشارکت در این حوزه از خود نشان نمی‌دهند. این در حالی است که علاوه بر رفع انحصار وام‌دهی از بانک مسکن، این مصوبه می‌توانست همزمان با پایان دوره رکود معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی، با ایجاد رقابت بین بانک‌های تجاری برای پرداخت وام، منجر به ورود وام‌های ارزان‌قیمت با دوره بازپرداخت بیشتر و اقساط کمتر، به بازار مسکن شود و رونق معاملات مسکن و سپس سرمایه‌گذاری و ساخت‌و‌ساز را به این بازار بازگرداند. اما، شرایط موجود حاکی است: با گذشت بیش از یک‌ماه از تصویب این مصوبه و در حالی‌که بانک مسکن پرداخت وام 80 ، 60 و 40 میلیونی را در دستور کار خود قرار داده است، بانک‌های تجاری همچنان تمایل و انگیزه‌ای برای ورود به این بخش ندارند. از سوی دیگر عدم الزام بانکها به پرداخت وام 60، 50 و 40 میلیونی و اجباری نبودن مشارکت بانک‌های تجاری در اجرایی شدن مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، عملا این فرضیه را که بانک‌های تجاری حداقل در مقطع زمانی فعلی تمایلی در این زمینه از خود نشان ندهند، تقویت می‌کند.
علت بی‌انگیزگی بانکها در پرداخت وام مسکن
در شرایطی که هنوز هیچ کدام از بانک‌های تجاری برای پرداخت وام 60 میلیونی مسکن به متقاضیان اعلام آمادگی نکرده‌اند، کارشناسان علت تعلل و بی‌محلی به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از جانب این بانکها را در یک نکته مهم می‌دانند. به اعتقاد آنان، این وام‌ها نه تنها برای بانکها صرفه اقتصادی ندارد بلکه با قیمت تمام شده پول در بانکها هم هیچ سنخیتی نخواهد داشت. به این صورت که بانکها در شرایطی که هماکنون با بحران کمبود منابع داخلی و بدهی‌های کلان به سیستم بانکی مواجهند باید برای تامین وجوه پرداخت وام، از بازار بین بانکی و استقراض از سایر بانکها استفاده کنند. هماکنون نرخ سود استقراض در بازار بین بانکی، حدود 28 درصد است، این در حالی است که نرخ سودی که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام خرید مسکن در بانک‌های تجاری تعریف شده معادل 21 تا 24 درصد است. به این ترتیب، فاصله بین نرخ سود و عدم همخوانی سود پرداخت تسهیلات با هزینه تمام شده پول برای بانکها هماکنون مهم‌ترین علت بی‌انگیزگی بانکها برای پرداخت وام 60 میلیونی محسوب می‌شود. با این حال، هماکنون برخی بانکها به‌رغم منابع محدود و کمبود نقدینگی، به بازار غیررسمی، وام مسکن پرداخت می‌کنند که به‌خاطر نزدیکی نرخ سود این تسهیلات با هزینه تمام شده تامین پول برای این بانکها، پرداخت این دسته از وام‌ها با توجیه اقتصادی نسبی برای بانکها همراه است.
/دنیای اقتصاد