تورم ناگهانی در ساختوساز
عصر بانک؛ براساس بخشنامه‌ای که به شهرداران مناطق 22 گانه ابلاغ شده، عوارض ساختوساز در تهران از ابتدای تیر، بدون اطلاع قبلی و هماهنگی با شورای شهر، 10 تا 15 درصد افزایش یافته است. سال گذشته دو بار عوارض ساخت مسکن به‌صورت رسمی 24 و 35 درصد به ترتیب در قالب «اصلاحیه فرمول قبلی» و «عوارض ارزش بهینه» افزایش یافت. اکنون و در اوج رکود ساختمانی، با سومین دستکاری نرخ، بهای عوارض از متری 300 هزار تومان گذشت که با توجه به یک لایحه در شورا، احتمال رشد 27 درصدی سطح فعلی وجود دارد.
عوارض ساختوساز در تهران به دنبال بخشنامه‌ای که اخیرا به شهرداری‌های مناطق 22گانه ابلاغ شده، به صورت ناگهانی و بدون آمادگی قبلی سازنده‌ها، از نیمه خرداد امسال حداقل 10 تا 15 درصد افزایش یافت.
شهرداری تهران دو هفته پیش لایحه‌ای برای افزایش نرخ عوارض تراکم و تغییرکاربری به شورای شهر ارائه کرد که متن آن مطابق آنچه روسای کمیسیون‌های تخصصی شورا محاسبه کرده‌اند، رشد 27 درصدی در هزینه صدور پروانه ساختمانی را برای بسازوبفروش‌ها تدارک دیده است.
این لایحه هنوز در شورا به تصویب نرسیده و حتی برخی اعضای موثر این پارلمان شهری که قطعا اطلاعات آماری کمتری در مقایسه با مدیران شهرداری نسبت به «جو سنگین رکود ساختمانی در پایتخت» دارند، مخالفت صریح خود با محتوای لایحه را به‌صورت کتبی به رئیس شورای شهر تهران اعلام کرده‌اند؛ اما با این حال، شهرداری پیش از تعیین تکلیف نهایی برنامه افزایش 27 درصدی نرخ عوارض ساخت، راسا هزینه صدور مجوز تراکم را برای پروانه‌هایی که از ابتدای تابستان 94 صادر می‌شود، به‌طور متوسط 12 درصد افزایش داده است.
تورم در هزینه‌های اولیه سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران، برای سومین بار طی دو سال گذشته، با رشد دستوری روبهرو شده است.
یکبار در ابتدای سال گذشته با تایید و تصویب رسمی شورای شهر، بهای عوارض تراکم ساختمانی– عوارض تراکم بزرگ‌ترین شاخص هزینه‌ای در بین حداقل 7 نوع متغیر ریالی در برگه پروانه ساختمانی است- 24 درصد افزایش یافت که البته آن زمان، این میزان افزایش با توجه به عدم تعدیل نرخ عوارض در طول 3 سال قبل و متناسب با تورم عمومی، تاحدودی توسط مدیریت شهری، توجیه شد.
از سوی دیگر، اوایل امسال، برای دومین بار باز هم با مجوز شورا، عوارض جدیدی تحت عنوان «ارزش بهینه» به فاکتور پروانه ساختمانی اضافه شد که این بار مترمربعی متوسط 75 هزار تومان هزینه‌ها را افزایش داد.
تا پیش از بخشنامه اخیر، سهم شهرداری از عایدی ساختوساز مترمربعی متوسط 275 هزار تومان برآورد می‌شد اما از ابتدای تیر امسال تحت تاثیر افزایش سه‌باره نرخ عوارض، این عدد از مرز 300 هزار تومان عبور کرده است؛ در حالی که سایر متغیرهای هزینه‌ای همچون دستمزد کارگر، بنا و مصالح ساختمانی به غیر از بهای زمین، حداکثر حدود متر مربعی 700 هزار تومان خرج برای سازنده‌ها دارد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» هم‌اکنون خطر سنگین‌تر شدن بهای عوارض ساخت مسکن در تهران برای بار چهارم نیز وجود دارد، به‌طوری‌که چنانچه ظرف هفته‌های آینده لایحه در دست بررسی شورا، مطابق ارقام موجود در آن به تصویب برسد، 27 درصد دیگر به هزینه‌های صدور پروانه اضافه خواهد شد. البته برخی اعضای شورا در حال حاضر با رقم 20 درصد موافقت کرده‌اند! این در حالی است که برای تصویب رسمی هر نوع پیشنهاد افزایش نرخ عوارض در شورا باید سقف تعیین شده در برنامه 5ساله شهرداری که رشد حداکثر 12درصد را مجاز می‌داند، لحاظ شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از تبعات افزایش اخیر نرخ عوارض ساخت و همچنین احتمال افزایش مجدد در آینده نزدیک، نشان می‌دهد: با این اقدام، رکود ساختمانی که انتظار می‌رفت از نیمه دوم امسال سبک‌تر شده و به اتمام برسد، کمتر خواهد شد. در بهار امسال، تیراژ ساخت مسکن در تهران 70 درصد کاهش یافت و به کمتر از 5 هزار واحد مسکونی در ماه رسید در حالی که، حداقل باید 10 هزار واحد ساخته شود تا بازار عرضه و تقاضای مسکن پایتخت به تعادل برسد.
افزایش بدون اجازه؟
نگرانی ابتدای سال سازندگان ساختمانی برای افزایش دوباره تعرفه عوارض ساختوساز در کنار دو مولفه جدیدی که در سال جاری هزینه‌های ساختمانی را با افزایش روبهرو کرده بود با تصمیم مدیران شهری عملیاتی شد. مدیران شهری با استفاده از اختیارات خود رشد حداقلی تعرفه عوارض ساختوساز (معادل 20 درصد) را در خردادماه رقم زدند و با ارسال لایحه‌ای به شورای شهر خواهان افزایش دوباره مجوز ارزش واگذاری امتیاز تراکم ساختمانی شدند. لایحه‌ای که از زمان پیشنهاد آن درشورا زمزمه‌های مخالفت جدی اعضا با تصویب آن شنیده می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» سال گذشته شورای شهر تهران پس از 8 سال ثبات قیمت در تعرفه عوارض ساختمانی در طرحی جدید شهر تهران را به 164 بلوک تقسیم‌بندی و مبنای نرخ عوارض ساختمانی را موقعیت جغرافیایی و میزان برخورداری هر محله از خدمات و امکانات شهری تعیین و اعلام کرد: براین اساس نرخ عوارض ساختمانی به طور متوسط 24 درصد افزایش یافت. این افزایش نرخ عوارض ساختمانی برای پنج منطقه شمالی شهر تهران بین 40 تا 60 درصد افزایش یافته است. به‌عنوان مثال تعرفه عوارض ساختمانی برای منطقه پنج شهر تهران تا 43 درصد افزایش را تجربه کرده است.
در کنار افزایش تعرفه عوارض ساختمانی، اضافه شدن دو شاخص جدید مجموع نرخ عوارض ساختمانی را با افزایش چند وجهی مواجه کرد. فاکتور نخست به «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» مربوط می‌شود. بر مبنای این نوع از عوارض املاکی که در اثر اجرای طرح تفصیلی جدید با ارزش مضاعفی به دلیل تغییر کاربری یا افزایش تراکم روبهرو شده‌اند باید عوارض دوبله به شهرداری تهران پرداخت کنند. این عوارض برای املاکی که در شمال محور انقلاب قرار گرفته، معادل دوبرابر نرخ ریالی پایه تراکم و با ضریب 4 محاسبه خواهد شد. براساس مصوبه پارلمان محلی پایتخت، شهرداری برای دریافت عوارض «ارزش بهینه»، فرمولی براساس نرخ ریالی پایه عوارض تراکم (A) طراحی کرده است. در این فرمول، با توجه به اینکه متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش بهینه برای ساخت‌‌وساز‌های مسکونی 5 طبقه و کمتر، متری متوسط حدود 75 هزار تومان محاسبه می‌شود، به این معنی که از ابتدای امسال در همه مناطق 22گانه تهران، هزینه احداث آپارتمان‌های یک تا 5طبقه، مترمربعی حدود 75هزار تومان فقط از ناحیه عوارض جدید، دچار تورم می‌شود.
فاکتور دوم، قیمت منطقه‌ای املاک بود. در فرمول محاسبه قیمت هر مترمربع تراکم یا A ، یکی از مولفه‌های آن اعداد P و D است. عدد D قیمت هر مترمربع اعیانی است و P قیمت منطقه‌ای املاک است که در اصل در اختیار کمیسیون ماده 64 تقویم املاک است. با تصمیم این کمیسیون در پایان سال گذشته، برای افزایش قیمت منطقه‌ای املاک، حدود 15 درصد قیمت تراکم را اضافه می‌کند.
زمزمه‌ها رنگ واقعیت گرفت
علاوه بر این دو مولفه، از ابتدای سال فعالان ساختوساز زمزمه‌هایی مبنی بر افزایش دوباره تعرفه عوارض ساختمانی از سوی مدیریت شهری را شنیده بودند تا اینکه همزمان با شروع خردادماه برخی بسازبفروش‌های شهر تهران از افزایش عوارض ساختوساز برخی مناطق شهر در سکوت کامل خبری مدیران شهری خبر دادند.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از دفاتر خدمات الکترونیک از اعلام اطلاعات مختلفی از نرخ افزایش تعرفه عوارض ساختمانی حکایت دارد. برخی دفاتر خدمات الکترونیک شهر از افزایش 15 درصدی تعرفه عوارض ساختمانی در سال 94 نسبت به سال گذشته خبر می‌دهند و برخی دیگر با ابراز بی‌اطلاعی از وضعیت تعرفه‌های جدید عوارض ساختوساز آن را منوط به تصمیم جدید معاونت شهرسازی شهرداری دانستند. در این میان برخی دفاتر خدمات الکترونیک ابلاغیه بخشنامه جدید معاون شهرسازی و معماری شهرداری را مبنای محاسبات جدید تعرفه عوارض ساختوساز بیان کردند. بر مبنای بخشنامه جدید پژمان پشم‌چی‌زاده، معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران، تمامی پرونده‌های ساختوساز که اولین اعلام عوارض آنها بعد از تاریخ یکم خردادماه سال جاری بوده است، عوارض متعلقه بر مبنای دفترچه دارایی سال 93 (جدید) محاسبه خواهد شد. متن بخشنامه معاون شهردار تهران به دفاتر خدمات الکترونیک به این ترتیب است: با عنایت به درخواست شهرداران محترم مناطق و به منظور تسهیل در امور مراجعین و رونق ساختوساز به این وسیله مهلت پرداخت عوارض مطابق سال 93، تا پایان وقت اداری 31 اردیبهشت سال جاری و مهلت پرداخت عوارض آن حداکثر تا تاریخ 15 خرداد تعیین می‌شود.
بخشنامه جدید معاون شهردار تهران دریافت عوارض ساختمانی با نرخ جدید را رسمیت داد. مقایسه دو پرونده ساختوساز در یک محله شهر مربوط به قبل و بعد از تاریخ ابلاغ این بخشنامه بر این موضوع صحه می‌گذارد. فرم اعلام عوارض یک ساختمان با کاربری مسکونی و زیربنای 178 متر مربع که در روزهای پایانی فروردین ماه امسال صادر شده است مبلغ عوارض تراکم ساختمانی از سوی مالک را برای هر مترمربع حدود 284 هزار تومان ثبت کرده است در حالی که پرونده‌ای مشابه در همان محله شهر با متراژ مشابه که به تاریخ 10 خردادماه (درست بعد از بخشنامه معاون شهرسازی شهردار تهران) مربوط می‌شود قیمت هر مترمربع تراکم ساختمانی به حدود 548 هزار تومان رسیده است.
خیز برای افزایش دوباره
اما به نظر می‌رسد خیز شهرداری برای افزایش سالانه تعرفه مجوز واگذاری امتیاز تراکم به همین جا ختم نمی‌شود.
هفته پایانی خردادماه لایحه‌ای در دستور کار شورای شهر تهران قرار گرفت که نشان می‌داد شهرداری همچون سال گذشته پیشنهاد افزایش نرخ «مجوز ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ» را دارد. لایحه‌ای که در صورت تصویب حداقل 20 درصد به تعرفه عوارض ساختمانی در سال جاری اضافه می‌کند.
تایید افزایش سالانه نرخ عوارض ساختمانی
علیرضا دبیر، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران با تایید افزایش نرخ تعرفه عوارض ساختمانی در سال جاری توضیح داد: شهرداری تهران هر ساله با استفاده از اختیارات خود نرخ عوارض ساختمانی را مطابق نرخ تورم رسمی افزایش می‌دهد. او درباره روند تعیین نرخ عوارض ساختمانی در هر سال به «دنیای اقتصاد» گفت: در فرمول محاسبه قیمت هر مترمربع تراکم یا A، یکی از مولفه‌های آن اعداد P و D است. عدد p قیمت منطقه‌ای املاک است که در اصل در اختیار کمیسیون ماده 64 تقویم املاک است و تعرفه آن از سوی این کمیسیون تعیین می‌شود، اما عدد D قیمت هر مترمربع اعیانی است که تعیین درصد افزایش آن هم‌اکنون در حوزه اختیارات شهرداری تهران است.
به گفته وی شهرداری هر ساله متغیر D را متناسب با نرخ تورم عمومی کشور تعیین می‌کند.
این عضو شورای شهر تهران تصریح کرد: البته شورای شهر در حال اتخاذ تدابیری است تا بتواند تعیین متغیر D را تحت اختیار خود بگیرد.
او با بیان اینکه در حال حاضر نرخ عوارض ساختمانی به طور متوسط بین 20 تا 22 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است، اظهار کرد: سال گذشته پس از 3 سال افزایش نرخ مجوز ارزش واگذاری تراکم و تعرفه تغییر کاربری در دستور کار شورای شهر قرار گرفت و بر مبنای تصمیم اکثریت اعضا به‌طور متوسط 24 درصد افزایش پیدا کرد.
دبیر با اشاره به پیشنهاد امسال شهرداری بابت افزایش دوباره مجوز ارزش واگذاری امتیاز تراکم عنوان کرد: از آنجا که این مصوبه در سال گذشته پس از 8 سال بررسی شد و بعد از گذشت یک‌سال دوباره پیشنهاد آن از سوی شهرداری مطرح شده است پس از بررسی آن در کمیسیون برنامه و بودجه به این نتیجه رسیدیم که امکان افزایش دوباره این عوارض وجود ندارد بنابراین این لایحه در کمیسیون برنامه و بودجه رد شد.
مخالفت محکم با افزایش
محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه این مصوبه قطعا در صحن شورا رد خواهد شد، به «دنیای اقتصاد» گفت: شورای شهر تهران برای سال جاری با هرگونه افزایش قیمت این تعرفه مخالفت کرده است.
او افزود: برای سال جاری شهرداری تهران لایحه‌ای را مبنی بر افزایش نرخ عوارض ساختمانی به شورای شهر ارسال کرده بود اما در کمیسیون شهرسازی شورا این لایحه به‌طور کامل رد شد و شورای شهر را نیز متقاعد کردیم که ورود نکند.
سالاری در توضیح چرایی مخالفت شورای شهر با پیشنهاد شهرداری تهران اظهار کرد: سال گذشته که برای افزایش نرخ تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهر تهران تصمیم‌گیری شد و نهایتا متوسط نرخ 24 درصد افزایش به تصویب شورا رسید این اتفاق بعد از گذشت هشت سال رخ داده بود و به نظر می‌رسد بلافاصله با فضای رکودی که اکنون در بخش ساختوساز وجود دارد مصلحت نیست برای افزایش دوباره تعرفه عوارضی ساختمانی وارد شویم.