رهن ثانویه، راهکار تامین مسکن خانوار یا ابزار تامین منافع بانکها؟!

عصر بانک؛طی قریب به 3 سال گذشته، سیاست‌های حوزه مسکن وزارت راه و شهرسازی پیوند تنگاتنگی با سیاست‌های پولی و بانکی داشته است؛ به طوری که تقریبا همه نسخه‌های این وزارت خانه برای رونق بخش مسکن در قالب پیشنهادهای مرتبط با حوزه بانک و بورس نظیر صندوق پس انداز مسکن، لیزینگ مسکن و صندوق زمین و ساختمان بوده است.

در جدیدترین مورد، اخیرا در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت، بانک مرکزی با انتشار مبلغ 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. بدین ترتیب ایجاد بازار رهن ثانویه که از ابتدای تصدی عباس آخوندی بر وزارت راه و شهرسازی در برنامه‌های وی به چشم می‌خورد، پس از سه سال رنگ واقعیت به خود می‌گیرد.

اما رهن ثانویه چیست و قرار است چه معضلی را از پیش پای رونق بخش مسکن در کشور بردارد؟ در این یادداشت به این سوال پاسخ خواهیم داد که آیا به کمک رهن ثانویه، خانوارهای ایرانی به تامین مسکن متناسب با نیاز خود نزدیکتر خواهند شد؟

بازار رهن ثانویه چیست؟

وام رهنی عادی یا همان رهن اولیه، تسهیلاتی است که در ازای وثیقه گذاشتن سند اموال نامنقول (اعم از املاک مسکونی یا غیر مسکونی) به وام گیرنده پرداخت می‌شود. در رهن اولیه، وثیقه مربوطه تا پایان دوره بازپرداخت اقساط، نزد بانک باقی می‌ماند و استفاده خاصی جهت تجهیز منابع بانکی از آن صورت نمی‌گیرد.

اما در شرایطی که تقاضای زیادی برای دریافت وام رهنی وجود داشته باشد، منابع بانک برای پرداخت وام به همه متقاضیان کفایت نخواهد کرد. در چنین شرایطی بانک‌ها به جای اینکه جهت تجهیز منابع خود، به انتظار بازپرداخت تدریجی اقساط از سوی وام گیرندگان قبلی بنشینند، روی به اوراق رهن ثانویه می‌آورند.

در این مدل، بانک‌ها مجموعه‌ای از وام‌های پرداخت شده قبلی را به صورت بسته‌های همگون درآورده و به پشتوانه وثیقه‌های این وام‌ها، طلب خود از وام گیرندگان را در قالب اوراق رهن ثانویه در بازار به فروش می‌رسانند. بدین ترتیب منافع حاصل از بازپرداخت اصل و سود وام به صورت اقساط، نصیب خریداران این اوراق شده و بانک نیز می‌تواند از طریق فروش این اوراق، منابعی را که به صورت وام به مشتریان قبلی پرداخت کرده، آناً تجهیز نموده و تسهیلات رهنی جدیدی در اختیار مشتریان در صف انتظار قرار دهد. اوراق رهن ثانویه قابل خرید و فروش در بازارهای مالی هستند.

در این  میان بانک و شرکت‌های خدمات دهنده، درصدی از مبلغ اوراق را به عنوان کارمزد اخذ می‌کنند. در نتیجه سود تسهیلات پرداخت شده به متقاضی عبارت خواهد بود از سود اعطایی به دارندگان اوراق رهن ثانویه، به اضافه درصدی به عنوان کارمزد و هزینه‌های جانبی.

رهن ثانویه کِی و کجا جواب می‌دهد؟

بر اساس آنچه گفته شد مشخص می‌شود خاستگاه رهن ثانویه در جایی است که:

اولا تعداد متقاضیان دریافت وام رهنی بیشتر از میزان منابع در اختیار بانک باشد. یعنی علیرغم اینکه بانک‌ها بخش عمده‌ای از منابع خود را جهت پرداخت وام رهنی تخصیص داده‌اند، همچنان تقاضا برای دریافت وام وجود دارد؛ لذا بانکها، روی به انتشار اوراق رهن ثانویه جهت تجهیز مجدد منابع و پاسخگویی به تقاضای مشتریان می‌آورند.

به عبارت دیگر بازار رهن ثانویه در شرایطی دارای توجیه است که رهن اولیه اصطلاحا اشباع شده باشد.

ثانیا دریافت تسهیلات در اسرع وقت، اولویت اول مشتریان باشد؛ به گونه‌ای که مشتری حاضر است بابت دستیابی سریع تر به تسهیلات، نرخ بهره بیشتری را تحمل نماید.

توضیح آنکه مدل رهن ثانویه در مقابل مدل صندوق پس انداز ـ که طی آن مشتری پس از یک سپرده گذاری مدت دار، قادر به دریافت تسهیلاتی به چند برابر مبلغ سپرده خود خواهد شد ـ قرار می‌گیرد. در رهن ثانویه، امکان پرداخت سریع تسهیلات البته با نرخ سود بالا (به دلیل کارمزد و هزینه‌های جانبی انتشار اوراق) فراهم می‌شود؛ اما در مدل پس انداز، تسهیلات با تاخیر یک یا چند ساله اما با سود پایین عرضه می‌شود.‌ تبعا رهن ثانویه در شرایطی رونق می‌گیرد که تقاضا، کشش افزایش سود تسهیلات را داشته باشد.

ثالثا از منظر سیاست‌های تنظیمی دولت، وضعیت بازار مسکن برای افزایش تعداد تسهیلات مسکن مساعد باشد و خطری از جنبه افزایش شدید تقاضا و دامن زدن به جهش قیمت‌ها بازار مسکن را تهدید نکند؟

آیا رهن ثانویه در ایران، خانواده‌ها را صاحب خانه خواهد کرد؟

با توجه به موارد فوق مشاهده می‌شود که الزامات بازار رهن ثانویه تطابق چندانی با وضعیت فعلی ایران ندارد. در ایران، مساله اصلی در رابطه با تسهیلات مسکن، تراکم تقاضا برای تسهیلات و کمبود منابع بانکی نیست که بخواهیم با روش‌هایی از قبیل انتشار اوراق در صدد رفع آن برآییم. بلکه برعکس، به دلیل عدم تناسب سطح اقتصادی عموم خانوارها با شرایط سنگین وام مسکن، تسهیلات موجود نیز با عدم استقبال از سوی جامعه مواجه شده است. به طوری که استقبال از صندوق پس انداز مسکن یکم در سال 94 کمتر از نصف میزان پیش بینی شده بود.

با این اوصاف باید گفت خانوارهای فاقد مسکن در ایران نه تنها کشش افزایش نرخ سود تسهیلات در قالب رهن ثانویه را ندارند، بلکه قادر به تحمل شرایط فعلی تسهیلات مسکن نیز نیستند. لازم به ذکر است که در گزارش چندی پیش معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به مجلس شورای اسلامی نیز در خصوص رهن ثانویه بیان شده بود که «مهمترین مانع در راه اندازی بازار رهن ثانویه در ایران بستر اقتصاد کلان و عدم توجیه پذیری نرخ بازدهی دارایی‌ها و پول می‌باشد». در واقع در شرایط اقتصادی فعلی کشور، راه اندازی بازار رهن ثانویه با توجه به نرخ سود بالای آن، هیچ گونه توجیه پذیری و کارایی نداشته و مورد استقبال واقع نخواهد شد.

علاوه بر این رکود بی سابقه ساخت و ساز در کشور طی دو سال اخیر منجر به کمبود مسکن متناسب با نیاز شده است. در نتیجه افزایش حجم تسهیلات دهی بانک‌ها در بخش مسکن از طریق این قبیل روش‌های تجهیز منابع، حتی با فرض استقبال از سوی برخی گروه‌های متموّل، نتیجه‌ای جز بر هم خوردن تعادل بازار و افزایش جهشی قیمت مسکن نخواهد داشت.

بدین ترتیب توسعه بازار رهن ثانویه در شرایط فعلی ایران بیش از آنکه روشی برای تامین مسکن طبقه متوسط محسوب شود، ابزاری برای رونق بخش مسکن با محوریت گروه‌های متموّل و صد البته رونق بخشیدن به کسب و کارهای بانکی به حساب می‌آید. رویکردی که نتیجه‌ای جز دور خوردن طبقه محروم و متوسط در مسیر رونق بخش مسکن نخواهد داشت.

محمد مالکی- کارشناس مسکن