بورسی برای خانهدار شدن
در صورت برنامهریزی و وجود راهکارهای عملی و اجرایی میتوان به شفاف شدن قیمت مسکن از طریق عرضه و تقاضای واقعی و مبتنی بر کشف قیمتها بر روی تابلوی معاملات بورس امیدوار بود.
عصر بانک؛سقف بالای سر، عبارتی است که همیشه از آن به عنوان یک مزیت نسبی برای خانواده ایرانی محسوب میشود و به جرات می توان گفت که هیچ شخصی آرزوی خانهدار شدن را در ذهن نداشته باشد.
این آرزو اما در جایی که قدرت نقدینگی اشخاص تاب تحمل قیمتهای نجومی آپارتمانها و خانههای حتی نقلی را ندارد با قد کشیدن تورم و دور افتادن درآمد خانوادهها از نرخهای صعودی بازار مسکن رنگ میبازد.
در سالهای گذشته و قبل از آغاز رکود دامنهدار بازار مسکن در برخی بنگاههای معاملات مسکن در حالی خرید و فروش تسهیلات خرید و یا ساخت مسکن رواج داشت که به دلیل اثر روانی و قیمتی چنین معاملاتی و امکان کلاهبرداری در مواردی مشابه متولیان بازار پول و سرمایه را به فکر انجام معاملات اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار نوپای فرابورس انداخت.
به این ترتیب هر شخصی که با سپردهگذاری مدتدار در بانک مسکن از امتیاز حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برخوردار میشد میتوانست در صورت عدم تمایل برای خرید یا ساخت مسکن این امتیازها را در قالب اوراق بهادار از طریق فرابورس به قیمت رقابت شدهای که در هر روز نوسان داشت، واگذار کند. در مقابل، آندسته از خریدارانی که فرصت زمانی سپرده گذاری در بانک مسکن در مواجهه با موقعیت خانهدار شدن خود را پر ریسک میدانستند با خرید این اوراق میتوانستند به آرزوی خود دست یابند.
فایده چنین معاملاتی از طریق بازار فرابورس جلوگیری از سوداگری و رواج معاملات غیر رسمی در بازار مسکن با عنوان خرید و فروش وام مسکن بود که آن را از کوچه و خیابان به بازار متشکل، تحت نظارت و شفاف فرابورس هدایت کرد.
با این همه باز هم بازار مسکن نتوانست پاسخگوی خوبی در برابر تقاضای موثر مسکن و جامعه جوان ایرانی باشد. براساس آمار و ارقام موجود بیش از دو میلیون تقاضای مسکن وجود دارد و این در حالی است که پاسخگویی بازار مسکن به این تعداد به کمتر از نیم هم نمیرسد.
در چنین اوضاعی تنها مکانی که میتواند به شفافیت بازار مسکن در نبود سایر ابزارها و مزیتهای نظارتی کمک کند، بازار سرمایه و کشف قیمتها از طریق تابلوی معاملات بورس است.
در حال حاضر اقتصاد کشور با مشکل عدم گردش نقدینگی و قفل شدن آن در بانکها مواجه شده است. شرایطی که ناشی از رکود فزاینده و نیز نرخ بهره بانکی بالا بوده و حال آنکه بانکها در دورههای قبل به دلیل افزایش حجم نقدینگی و به صرفه بودن سرمایهگذاریها و یا عدم تسویه تسهیلات اعطایی با رشد اموال و داراییهای ثابت از قبیل زمین و املاک و مستغلات در ترازنامه خود روبرو شدند؛ اموالی که در دوران رکود به سادگی قابل نقد شدن نیست.
در صورت برنامه ریزی و وجود راهکارهای عملی و اجرایی میتوان به شفاف شدن قیمت مسکن از طریق عرضه و تقاضای واقعی و مبتنی بر کشف قیمتها بر روی تابلوی معاملات بورس امیدوار بود.
برای راه اندازی چینین بازاری میبایست قبل از هر چیز مسئولیت کنشها و واکنشهای این بازار از سوی مدیران با تجربه و حرفهای برعهده گرفته شود. از سوی دیگر، باید دانست که هدف از بورس مسکن چیست و قرار است چگونه کالایی در آن معامله شود.
مسکن به عنوان نیاز مصرفی مردم بوده است. از این رو، نباید مسکن را به عنوان کالای سرمایهای و سوداگری دید، بنابراین بورس مسکن باید با کشف قیمت واقعی املاک به این بازار کمک کند.
اگر راه اندازی بورس مسکن از طریق ابزارهای معاملاتی به افزایش ساخت و ساز و یا مشارکت جمعی معامله گران در ایجاد و بهره برداری از طرحهای ساختمانی و مسکونی بیانجامد، بدون شک آثار آن برای بازار نقدی پر فایده خواهد بود. در عین حال، راه اندازی صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان در بازار سرمایه و تلاش برای رونق آنها میتواند به آرزوی خانهدار شدن مردم جامه عمل بپوشاند.
در چنین شرایطی وقتی مردم به آثار مثبت اقدامهای متولیان بازار پی بردند، علاقه مند به خرید سهام و یا واحدهای سرمایهگذاری این صندوقها و انتفاع از سود حاصل از آن خواهند شد. از سویی دیگر با به ثمر رسیدن طرحهای ساختمانی و مسکونی به نیاز مصرف کنندگان بازار مسکن پاسخ بهتری داده می شود.
چندی پیش محمدرضا پورابراهیمی نماینده مجلس شورای اسلامی و عضو شواری عالی بورس از طراحی بورس مسکن با تکیه بر مکانیزمهای بازار سرمایه خبر داده است.
قرار است در ابتدا معاملات املاک و مستغلات بانکها و نهادها و یا سازمانهای بزرگ از طریق بورس تخصصی مسکن انجام و سپس در صورت موفقیت طرح سایر معاملات خرد ملکی نیز از طریق این بازار داد و ستد شود.
به گفته پورابراهیمی، با تاسیس بورس مسکن سودهای غیر متعارف برخی فعالان بازار مسکن کاهش خواهد یافت، این ایده براساس طرحی است که از چند سال قبل در بورس کالا در قالب تابلوی معاملات فرعی دنبال می شد، فلسفه بورس مسکن جلوگیری از سود غیر متعارف ، کشف قیمت واقعی، جلوگیری از کلاهبرداری و تخصیص بهینه است.
/باشگاه خبرنگاران
